|
VẤN ĐỀ NHÀ ĐẤT, TÀI SẢN
Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có được mua và đứng tên sở hữu
nhà-đất trong nước?
Theo quy định tại Điều 121 của
Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126
Luật Nhà ở của Quốc hội Nước CHXHCN
Việt Nam năm 2006 thì, Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
đối tượng sau đây được mua nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam: Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư lâu dài tại
Việt Nam, người có công đóng góp với
đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà
khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục
vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại
Việt Nam.
Nếu Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không thuộc diện nêu trên
nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời
hạn được phép từ sáu tháng trở lên
được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc
một căn hộ.
Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đầu tư về nước có được mua
nhà, mở văn phòng tại Việt Nam?
Điều 126 Luật Nhà ở Việt Nam quy
định: người Việt Nam định cư ở nước
ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt
Nam, người có công đóng góp với đất
nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà
khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục
vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại
Việt Nam thì được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam; hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư
trú với thời hạn được phép từ 06
tháng trở lên được sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ tại Việt
Nam.
Tại điểm a, khoản 4, Điều 65 Nghị
định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006
của Chính phủ qui định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã
giải thích rõ khái niệm “đầu tư lâu
dài tại Việt Nam” tức là người trực
tiếp hoạt động đầu tư theo qui định
của Luật Đầu tư, được cấp Giấy chứng
nhận đầu tư.
Theo điều 21 Luật Đầu tư năm 2005
(có hiệu lực từ ngày 01/7/2006) thì
đầu tư trực tiếp được thể hiện dưới
các hình thức:
• Thành lập tổ chức kinh tế 100%
vốn của nhà đầu tư trong nước, hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài;
• Thành lập tổ chức liên doanh
giữa các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài;
• Đầu tư theo hình thức hợp đồng
BCC, BOT, BTO, BT;
• Đầu tư phát triển kinh doanh;
• Mua cổ phần hoặc góp vốn để
tham gia quản lý hoạt động đầu tư;
• Đầu tư thực hiện việc sáp nhập
và mua lại doanh nghiệp và các hình
thức đầu tư trực tiếp khác.
Trường hợp mở một văn phòng đại
diện hoặc chi nhánh tại Việt Nam của
Công ty ở nước ngoài không thuộc một
trong các hình thức đầu tư trực tiếp
kể trên nên không được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam. Bởi cho đến thời điểm
hiện nay vẫn chưa có một văn bản
pháp luật nào qui định việc nhà đầu
tư mở chi nhánh hoặc văn phòng đại
diện của thương nhân nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Vấn đề nhà ở Việt Nam khi chủ
sở hữu sang Mỹ định cư
Có quyền giữ lại nhà hay bắt
buộc phải bán?
Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền sở
hữu tài sản của cá nhân: cá nhân có
quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
tài sản thuộc sở hữu của mình nhằm
phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng
và các mục đích khác phù hợp với quy
định của pháp luật (Điều 213 Bộ Luật
Dân sự 2006). Luật pháp Việt Nam
không buộc người sở hữu tài sản phải
bán tài sản do mình sở hữu hợp pháp
cho bên nào khác.
Muốn giữ lại phải làm thủ tục
gì?
Lập giấy ủy quyền cho một tổ chức
hoặc cá nhân nào đó ở Việt Nam thực
hiện việc trông nom, quản lý căn nhà
đó (điểm c, khoản 2, Điều 68 Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số
Điều của Luật Nhà ở). Việc lập Giấy
Ủy quyền quản lý nhà đất phải được
thực hiện tại Phòng Công chứng Thành
phố. Theo đó, bên nhận ủy quyền phải
có nghĩa vụ quản lý, bảo quản căn
nhà theo yêu cầu của bên ủy quyền.
Hết thời hạn ủy quyền, bên nhận ủy
quyền phải giao lại căn nhà đó cho
chủ sở hữu (Điều 584 Bộ Luật Dân
sự). Tuy nhiên, bên ủy quyền có thể
phải trả một khoản thù lao nào đó
cho bên nhận ủy quyền theo thỏa
thuận. Thời hạn ủy quyền do các bên
xác định (Điều 582 Bộ Luật Dân sự).
Có thể ủy quyền để bán?
Theo Điều 21 Luật Nhà ở 2005,
quyền của chủ sở hữu nhà ở là được
chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê,
tặng cho, đổi, thừa kế, cho mượn,
cho ở nhờ, thế chấp, ủy quyền quản
lý nhà ở do mình sở hữu hợp pháp.
Chủ sở hữu được ủy quyền cho người
khác thực hiện thủ tục bán nhà theo
quy định của pháp luật Việt Nam.
Nhà đất
đã bị trưng dụng có được trả lại cho chủ đã định cư ở nước ngoài?
Nếu nhà
đã bị coi là nhà vô chủ hoặc nhà thuộc diện nhà nước thu hồi quản lí sử
dụng hoặc giao cho người khác sử
dụng thì chính sách của Nhà nước hiện nay là không thừa nhận việc
đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình
thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách liên quan đến
nhà đất trước 15/10/1993. (Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11
năm 2003 của Quốc hội khóa XI)
Ngày
2/4/2005, của Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua Nghị quyết số
755/2005/NQ UBTVQH11 quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp
cụ thể sau đây: Nhà đất thuộc diện thực hiện các chính sách quản lý nhà
đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1 tháng 7 năm 1991
( theo Nghị quyết số 23/2003/QH11) nhưng đến ngày Nghị quyết này có hiệu
lực thi hành, cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử
dụng nhà đất đó; Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế
chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng; Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng
chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu; Nhà
đất mà Nhà nước đã trưng dụng; Diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại
khi thực hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý
nhà đất của tổ chức, cá nhân.
Thừa kế tài sản và nhà
đất tại Việt Nam đối với người đã nhập quốc tịch nước ngoài?
Theo quy định pháp luật
Việt Nam về thừa kế và tài sản, nếu bạn là con đẻ, người thừa kế duy nhất,
bạn có quyền hưởng thừa kế tài sản, nhà đất mà cha mẹ để lại theo di
chúc. Nhưng vì bạn là người Việt Nam hiện đang định cư ở nước ngoài, đã
gia nhập quốc tịch nước ngoài, không phải là đối tượng được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam, nên bạn không thể sở hữu nhà đất mà mẹ bạn để lại cho
bạn. Tuy nhiên pháp luật Việt Nam cho phép bạn được nhận thừa kế giá trị
của căn nhà đó. Nghĩa là bạn chỉ có thể được hưởng số tiền bán nhà đất
chứ không thể đứng tên chủ sở hữu.
Để làm thủ tục thừa kế
bạn cần xuất trình những giấy tờ chứng minh mình là con đẻ và là người
thừa kế duy nhất của gia đình bạn với phòng công chứng của tỉnh, thành
phố nơi có nhà, đất để xin chứng thực hưởng thừa kế.
Hiện pháp luật Việt
Nam chỉ mới cho phép các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
gồm: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; người có công với đất nước,
nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt
Nam; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam được phép mua nhà ở
gắn với quyền sử dụng đất.
Như vậy, nếu muốn sở
hữu nhà, bạn phải là nhà đầu tư lâu dài tại Việt Nam hoặc hồi hương về
sống ổn định tại Việt Nam.
Việt kiều có được mua
đất, mua nhà để kinh doanh tại Việt Nam?
Các qui định về đầu
tư, kinh doanh và đất đai ở Việt Nam có trong nhiều văn bản pháp luật và
do các cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Dưới đây là một số thông tin cơ
bản liên quan đến đầu tư, đất đai nói chung và có liên quan đến người Việt
Nam ở nước ngoài nói riêng:
1. Ở Việt Nam đất đai
là tài sản quốc gia, sở hữu của toàn dân. Nhà nước với tư cách đại diện
sở hữu toàn dân quản lí việc sử dụng đất, giao đất cho thuê đất, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất...
2. Nhà đầu tư được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ người khác có các quyền theo qui định của pháp luật về đất đai; được
miễn, giảm tiền sử dụng đất, miễn, giảm tiền thuê đất và các ưu đãi
được pháp luật qui định.
3. Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức,
cá nhân nước ngoài.
4. Người Việt Nam ở
nước ngoài có thể tự do lựa chọn hình thức đầu tư vào Việt Nam theo Luật
khuyến khích đầu tư trong nước hoặc Luật đầu tư nước ngoài nhưng mỗi dự
án chỉ được áp dụng một trong hai luật đó, có thể tự bản thân hoặc liên
kết với người trong nước thành lập mới hoặc góp vốn, cổ phần vào các
doanh nghiệp sẵn có trong nước thuộc thành phần kinh tế tư nhân hay nhà
nước.
Để có thêm thông tin cụ thể, có thể nghiên cứu các văn bản Luật đất đai
(2003),
Luật đầu tư (2005).
Việt kiều có quyền đứng tên và
xây dựng trên mảnh đất được cha mẹ ở
Việt Nam chia cho không?
Theo quy định tại Khoản 6, Điều
113 Luật Đất đai 2003 thì hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải
là đất thuê có quyền tặng cho quyền
sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân hoặc người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Tuy nhiên, người được
nhận tặng cho phải thuộc một trong
các đối tượng sau:
1) Người về đầu tư lâu dài có nhu
cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại
Việt Nam;
2) Người có công đóng góp với đất
nước;
3) Những nhà hoạt động văn hoá,
nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục
vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
4) Người có nhu cầu về sống ổn
định tại Việt Nam;
Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 về thi hành Luật Đất đai quy
định các trường hợp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất:
1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với
trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
2) Tổ chức kinh tế không được
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ
gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được xét duyệt.
3) Hộ gia đình, cá nhân không
trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước.
4) Hộ gia đình, cá nhân không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông
nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực
rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng
phòng hộ đó.
Như vậy, Việt kiều thỏa mãn các
điều kiện pháp lý nêu trên có quyền
nhận tặng cho quyền sử dụng đất của
cha, mẹ.
Trong trường hợp không đủ điều
kiện để đứng tên trên Giấy Chứng
nhận quyền sử dụng đất tặng cho thì
vẫn được hưởng giá trị của đất đó và
có thể ủy quyền bằng văn bản cho
người trông nom hoặc tạm sử dụng đất
và thực hiện nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật về đất đai.
Việc ủy quyền cho người trông
nom, quản lý đất đai phải được thực
hiện tại Phòng Công chứng. Văn bản
ủy quyền quản lý, trong nom đất đai
lập tại Phòng Công chứng này sẽ là
cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở
hữu đối với đất đai khi có tranh
chấp xẩy ra.
Về việc xin lại nhà cũ của
kiều bào đã định cư ở nước ngoài
Quyền lấy lại nhà:
Theo Nghị quyết số 23/2003/QH11
của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam
ngày 26/11/2003 về nhà đất do Nhà
nước đã quản lý, bố trí sử dụng
trong quá trình thực hiện các chính
sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo XHCN trước ngày 01/07/1991,
tại Điều 1 quy định: «Nhà nước không
xem xét lại chủ trương, chính sách
và việc thực hiện các chính sách về
quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến
nhà đất đã ban hành trước ngày 01
tháng 7 năm 1991. Nhà nước không
thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà
Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng
trong quá trình thực hiện các chính
sách về quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên
quan đến nhà đất».
Cũng tại văn bản này, Khoản 6
Điều 2 quy định: «Nhà nước hoàn
thành thủ tục pháp lý về sở hữu toàn
dân đối với các loại nhà đất mà Nhà
nước đã quản lý, bố trí sử dụng
trong quá trình thực hiện chính sách
quản lý nhà đất của những người di
tản, chuyển vùng hoặc ra nước
ngoài».
Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 4,
Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11
của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày
02/04/2005 quy định về việc giải
quyết đối với một số trường hợp cụ
thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện chính sách quản lý nhà đất và
chính sách cải tạo XHCN trước ngày
01/07/1991 thì nếu «Nhà đất mà chủ
sở hữu tuy thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của
Nghị quyết số 23/2003/QH11 (nêu ở
phần trên) nhưng đến ngày Nghị quyết
này có hiệu lực thi hành
(01/07/2004), cơ quan nhà nước chưa
có văn bản quản lý, chưa bố trí sử
dụng nhà đất đó thì Nhà nước không
thực hiện việc quản lý theo quy định
của các chính sách trước đây. Việc
công nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất được thực hiện theo quy
định của pháp luật».
Trong trường hợp này, sẽ được
giải quyết theo quy định tại Điều 5,
9 và 23 của Nghị quyết số
1037/2006/NQ-UBTVQH 11 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội ngày 27/07/2006
về giao dịch dân sự về nhà ở được
xác lập trước ngày 01/07/1991 có
người Việt Nam định cư ở nước ngoài
tham gia, cụ thể như sau:
Nhà và đất nêu trên sẽ được lấy
lại khi có đủ các điều kiện thuộc
một trong các trường hợp sau: 1) Nhà
này đang cho người khác thuê nhà ở;
2) Nhà đang cho người khác mượn, ở
nhờ; 3) Nhà ở có Uỷ quyền quản lý
giữa cá nhân với cá nhân.
1) Nhà đang cho người khác
thuê:
Trường hợp thời hạn thuê nhà ở
theo hợp đồng đã hết trước ngày
01/09/2006 thì bên cho thuê và bên
thuê nhà ở có thể thoả thuận việc
tiếp tục thuê nhà ở; nếu thoả thuận
được thì các bên phải ký kết hợp
đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ
luật dân sự năm 2005; nếu không thoả
thuận được thì được giải quyết như
sau:
Bên thuê đã có chỗ ở khác thông
qua các hình thức mua nhà ở, xây
dựng nhà ở, thuê nhà ở khác hoặc
được thừa kế nhà ở, được tặng cho
nhà ở, được Nhà nước giao đất để xây
dựng nhà ở hoặc bên cho thuê đã tự
nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có
chỗ ở khác thì bên cho thuê được lấy
lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng
văn bản cho bên thuê biết trước ít
nhất sáu tháng; Trường hợp bên thuê
không có chỗ ở thì bên cho thuê vẫn
được lấy lại nhà ở nhưng phải thông
báo bằng văn bản cho bên thuê biết
trước ít nhất mười hai tháng.
2) Nhà đang cho người khác
mượn, ở nhờ:
Trường hợp thời hạn cho mượn, cho
ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết
trước ngày 01/09/2006 thì bên cho
mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy
lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả
thuận khác nhưng phải thông báo bằng
văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà
ở biết trước ít nhất sáu tháng.
3) Nhà ở có Ủy quyền quản lý
giữa cá nhân với cá nhân:
- Trường hợp trước khi xuất cảnh,
chủ sở hữu nhà ở đã uỷ quyền cho
người khác thường trú tại Việt Nam
quản lý, nếu thời hạn uỷ quyền đã
hết trước ngày 01/09/2006 thì bên uỷ
quyền được lấy lại nhà ở nhưng phải
thông báo bằng văn bản cho người
đang quản lý, sử dụng nhà ở đó biết
trước ít nhất sáu tháng.
- Trường hợp trước khi xuất cảnh,
chủ sở hữu nhà ở đã uỷ quyền cho
người khác thường trú tại Việt Nam
quản lý, nếu đến ngày 01/09/2006 mà
thời hạn uỷ quyền vẫn còn thì chủ sở
hữu được lấy lại nhà ở, kể từ ngày
hết thời hạn uỷ quyền nhưng phải
thông báo bằng văn bản cho người
đang quản lý, sử dụng nhà ở đó biết
trước ít nhất sáu tháng.
- Trường hợp trước khi xuất cảnh,
chủ sở hữu nhà ở đã uỷ quyền cho
người khác thường trú tại Việt Nam
quản lý, nếu thời hạn uỷ quyền không
xác định thì bên uỷ quyền được lấy
lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng
văn bản cho người đang quản lý, sử
dụng nhà ở đó biết trước ít nhất
mười hai tháng.
Thủ tục lấy lại nhà:
Theo Điều 38 của Nghị quyết số
1037/2006/NQ-UBTVQH 11 thì thủ tục
xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với
trường hợp được lấy lại nhà ở cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ, mua bán,
đổi, thừa kế, đối với uỷ quyền quản
lý nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
được thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
Xem các Điều 127, 128 và 130 của
Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc
hội Nước CHXHCN Việt Nam ngày
29/11/2005 để biết thêm chi tiết.
Tài sản di chuyển của người
Việt Nam đang định cư ở nước ngoài
khi hồi hương có được miễn thuế?
Theo điểm 1.2.3, Mục I phần D của
Thông tư số 59/2007/TT-BTC của Bộ
Tài chính ngày 14/06/2007 hướng dẫn
thi hành thuế xuất khẩu, thuế nhập
khẩu, quản lý thuế đối với hàng hóa
xuất khẩu, nhập khẩu thì, hàng hóa
là tài sản di chuyển của gia đình,
cá nhân người Việt Nam đang định cư
ở nước ngoài được phép định cư tại
Việt Nam thuộc diện miễn thuế thuế
nhập khẩu.
Thủ tục miễn thuế trong trường
hợp này được thực hiện như sau:
1. Khai và nộp tờ khai hải quan;
2. Nộp, xuất trình chứng từ thuộc
hồ sơ hải quan;
3. Đưa hàng hoá miễn thuế đến địa
điểm được quy định cho việc kiểm tra
thực tế hàng hoá.
Căn cứ vào qui định về đối tượng
miễn thuế và hồ sơ miễn thuế, người
nộp thuế tự kê khai và nộp hồ sơ cho
cơ quan hải quan nơi làm thủ tục hải
quan.
Khi về Việt Nam, đương sự phải
xuất trình một trong những giấy tờ
sau để chứng minh với cơ quan hải
quan về đối tượng được miễn thuế
như: Hộ chiếu Việt Nam (hoặc giấy tờ
thay hộ chiếu Việt Nam có đóng dấu
kiểm chứng nhập cảnh của lực lượng
kiểm soát xuất nhập cảnh tại cửa
khẩu); Giấy tờ chứng minh còn quốc
tịch Việt Nam do cơ quan đại diện
Việt Nam ở nước ngoài cấp; Giấy
chứng nhận có quốc tịch Việt Nam do
cơ quan có thẩm quyền cấp, kèm theo
giấy tờ chứng minh được về nước
thường trú.
|
